物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛專項治理工作方案
- 更新時間：2015-04-20
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計劃方案
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Xx區(qū)物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛
專項治理工作方案
為扎實推進我區(qū)物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛專項治理工作順利開展，特制定如下工作方案。
一、總體目標(biāo)
切實加強監(jiān)督管理，促使我區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進一步提高，小區(qū)綜合治理水平顯著增強。堅決防止物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降、物業(yè)服務(wù)企業(yè)無序更替、物業(yè)服務(wù)收費違規(guī)調(diào)整等問題，著力解決物業(yè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留的頑癥難題和安全隱患，堅決防止因排查化解不到位發(fā)生封門堵路，集體上訪特別是到市進京集訪事件。
二、工作任務(wù)及牽頭單位
（一）防控物業(yè)服務(wù)質(zhì)價不符質(zhì)量下降。
工作任務(wù)：嚴(yán)格執(zhí)行《xx市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，督促落實對等服務(wù)；全年創(chuàng)建區(qū)級物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)園區(qū)）2個，培育申報市級物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)園區(qū)）1個；企業(yè)開展物業(yè)小區(qū)便民志愿活動覆蓋率95%以上；堅決防止因物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降引發(fā)封門堵路及集訪事件，促進矛盾糾紛屬地化解，維護小區(qū)和諧穩(wěn)定。
牽頭部門：區(qū)國土房管局
責(zé)任主體：各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
治理措施：
1.強化企業(yè)自查、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）檢查、區(qū)國土房管局抽查、社會監(jiān)督“四位一體”監(jiān)督體系，監(jiān)督檢查物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況。對合同履行不到位、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的，及時責(zé)令整改和嚴(yán)肅處理。
2.引導(dǎo)企業(yè)深入開展志愿活動，在物業(yè)小區(qū)建立“便民服務(wù)箱（柜）”等平臺，開展“義務(wù)維修日”等形式多樣的便民服務(wù)。
3.鼓勵和支持優(yōu)秀企業(yè)上檔升級，對創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)園區(qū)）成功的企業(yè)給予獎勵。
（二）防控小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無序更替。
工作任務(wù)：確保物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有序更替達95%以上；對于違規(guī)更替進行的，做到發(fā)現(xiàn)一件、查處一件，查處率達100%；堅決防止因物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無序更替引發(fā)封門堵路及集訪事件，促進矛盾糾紛屬地化解，維護小區(qū)和諧穩(wěn)定。
牽頭部門：區(qū)國土房管局
責(zé)任主體：各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
治理措施：
1.指導(dǎo)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強監(jiān)管，防控和制止業(yè)主委員會暗箱操作，不按程序、不根據(jù)業(yè)主大會的決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2.防控和制止物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同未滿、未經(jīng)雙方協(xié)商一致情況下，擅自提前終止合同退出物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理。
3.防控和制止物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退場情況下，強行進駐實施物業(yè)管理。
（三）防控違規(guī)調(diào)整項目規(guī)劃。
工作任務(wù)：堅決防止違反法定權(quán)限和程序違規(guī)調(diào)整項目規(guī)劃（容積率、綠化率等）的行為；違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，查處率100%；堅決防止因物業(yè)小區(qū)項目規(guī)劃違規(guī)調(diào)整引發(fā)封門堵路及集訪事件。
牽頭部門：區(qū)規(guī)劃局
責(zé)任主體：各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
治理措施：
1.嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃審批流程，對違規(guī)調(diào)整項目規(guī)劃的實行過錯責(zé)任追究。
2.對2014年以來領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可的住宅項目進行清理檢查，嚴(yán)格容積率、綠化率等項目規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整程序。
3.加強規(guī)劃編制、修改、審批公開和征求公眾意見等工作，提高規(guī)劃管理工作的公眾參與度。
（四）防控房屋質(zhì)量及配套設(shè)施不達標(biāo)交房
工作任務(wù)：細化物業(yè)小區(qū)竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，提高竣工驗收合格率，竣工驗收后質(zhì)保期內(nèi)房屋質(zhì)量問題整改、配套設(shè)施問題整改的完成率100%。堅決防止因整改工作不到位引發(fā)封門堵路及集訪事件。
牽頭部門：區(qū)城鄉(xiāng)建委
責(zé)任主體：各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
治理措施：
1.進一步加大管理力度，促進工程建設(shè)各方責(zé)任主體切實履行責(zé)任。強化工程建設(shè)質(zhì)量源頭管理，將工程建設(shè)項目質(zhì)量安全納入招標(biāo)投標(biāo)文件，并在工程建設(shè)項目合同中明確各方參建單位的質(zhì)量安全責(zé)任和措施要求，用市場手段確保參建單位主體責(zé)任落實。
2.防控物業(yè)小區(qū)工程建設(shè)項目中標(biāo)后不履行投標(biāo)承諾、建設(shè)質(zhì)量低劣等突出問題。完善監(jiān)督檢查制度，加強對施工、監(jiān)理企業(yè)履行投標(biāo)承諾的監(jiān)管，嚴(yán)肅查處轉(zhuǎn)包、違法分包以及質(zhì)量安全問題突出的企業(yè)。
3.加大建設(shè)工程的安全監(jiān)管力度，強化安全生產(chǎn)的動態(tài)監(jiān)管，督促施工單位落實安全生產(chǎn)主體責(zé)任，確保施工人員遵章守紀(jì)，嚴(yán)防安全事故的發(fā)生。
4.對2014年以來因延期交房、配套不完善引發(fā)的信訪糾紛進行梳理，明確問題癥結(jié)所在，加大對糾紛的居間協(xié)調(diào)力度，用“做減法”的方式逐步化解雙方矛盾，不斷完善小區(qū)配套設(shè)施，不斷解決遺留問題。
5.統(tǒng)籌協(xié)調(diào)消防、市政、人防、環(huán)保等政府職能部門細化竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，督促開發(fā)建設(shè)單位主動完善小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備，竣工驗收工程中邀請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、業(yè)主代表參加，聽取業(yè)主意見。
6.建立健全物業(yè)共有部分、共有設(shè)施質(zhì)保金制度，對開發(fā)企業(yè)不履行質(zhì)保期內(nèi)維修義務(wù)的，按程序動用質(zhì)保金進行維修。
（五）防控電梯隱患排查整改不到位
工作任務(wù)：電梯重大安全事故為零，電梯年檢覆蓋率100%。建立物業(yè)管理小區(qū)電梯困人等救援應(yīng)急預(yù)案完成率100%，堅決防止因電梯隱患整改不到位引發(fā)封門堵路及集訪事件。
牽頭部門：區(qū)質(zhì)監(jiān)局
責(zé)任主體：各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
治理措施：
1.嚴(yán)格執(zhí)行電梯年檢制度，發(fā)現(xiàn)問題及時要求整改。
2.加強電梯日常使用安全監(jiān)管工作，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯維保單位搞好電梯維保，指導(dǎo)完善電梯維保合同及電梯維修運行記錄。
3.指導(dǎo)建立電梯困人等救援應(yīng)急預(yù)案，指導(dǎo)開展應(yīng)急救援演練工作。
4.對于業(yè)主反映的影響人身財產(chǎn)安全的電梯緊急維修問題，及時派員到現(xiàn)場查勘并出具是否存在安全隱患的證明，促進緊急搶修工作的有序開展。
（六）防控物業(yè)小區(qū)車位租售矛盾及停車難
工作任務(wù)：物業(yè)小區(qū)車位“由租轉(zhuǎn)售”、“月租轉(zhuǎn)零租”等租售行為按政策規(guī)定有序進行，無序進行的發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，查處率100%；堅決防止擅自改變停車場（庫）的使用用途；新增小區(qū)地面劃線停車位的，按政策規(guī)定有序進行；堅決防止因物業(yè)小區(qū)停車難發(fā)生封門堵路及集訪事件。
牽頭部門：區(qū)國土房管局
責(zé)任主體：各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
治理措施：
1.由區(qū)發(fā)改委加強停車場收費調(diào)整的備案和明碼標(biāo)價監(jiān)制手續(xù)工作，對于擅自調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起。
2.加強開發(fā)企業(yè)出售物業(yè)小區(qū)停車位的監(jiān)督管理，要求開發(fā)企業(yè)車位出售方案事前備案和制定應(yīng)急預(yù)案；要求開發(fā)企業(yè)不得以“只售不租”等理由拒絕提供停車服務(wù)。
3.小區(qū)停車位的出租優(yōu)先滿足業(yè)主需要。在不能滿足業(yè)主停車需求的情況下，禁止對外出租車位。
4.小區(qū)停車位不足時，對于利用道路兩側(cè)公共場地設(shè)置劃線停車位的，應(yīng)在征求公安機關(guān)交通管理部門、消防管理部門意見的基礎(chǔ)上，按照《xx市物業(yè)管理條例》規(guī)定由業(yè)主大會共同決定。對于擅自占用消防通道停車的，由區(qū)消防大隊按有關(guān)政策進行嚴(yán)肅處理。
5.加強對物業(yè)小區(qū)配套停車場（庫）的備案管理，擅自將停車場（庫）挪作它用的，責(zé)令整改，恢復(fù)停車功能。
（七）防控違規(guī)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費。
工作任務(wù)：確保物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整依規(guī)進行達95%以上；對于違規(guī)調(diào)價的，做到發(fā)現(xiàn)一件、查處一件，查處率達100%，堅決防止因排查化解不到位發(fā)生封門堵路及集訪事件。
牽頭部門：區(qū)發(fā)改委
責(zé)任主體：各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
治理措施：
1.物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，在重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，防控和制止物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
2.指導(dǎo)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強監(jiān)管，防控和制止業(yè)主委員會暗箱操作，不按程序、不根據(jù)業(yè)主大會的決定擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
3.做好《xx市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》實施的政策銜接等準(zhǔn)備工作，確保政策調(diào)整有序進行，促進《辦法》落到實處。
三、工作要求
（一）高度重視，落實責(zé)任。
各有關(guān)單位要高度重視物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛專項治理工作，主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，落實責(zé)任科室和人員負(fù)責(zé)具體工作。
按照“屬地管理”原則，各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）是本地區(qū)物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛專項治理工作的責(zé)任主體，統(tǒng)籌組織開展本地區(qū)專項治理工作。區(qū)國土房管局、區(qū)城鄉(xiāng)建委、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)質(zhì)監(jiān)局、區(qū)發(fā)改委等有關(guān)部門要按照各自的職能職責(zé)認(rèn)真組織開展物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛專項治理工作。
（二）全面排查整治，有效消除隱患。
按照“專項治理”目標(biāo)任務(wù)要求，牽頭部門及各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要根據(jù)工作總體方案，分別根據(jù)所牽頭事項和所管行政轄區(qū)制定具體工作方案，開展全面排查工作，對排查出的物業(yè)小區(qū)重大矛盾糾紛逐一建檔，同時采取有效措施，加大協(xié)調(diào)力度，切實有效的消除不穩(wěn)定隱患，在隱患消除前，做好動態(tài)監(jiān)管。
（三）建立長效機制，有序開展工作。
一是要貫徹落實《xx市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《xx市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)，監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法有序開展物業(yè)服務(wù)活動，減少矛盾糾紛發(fā)生。二是要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，禁止只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)行為，實行質(zhì)現(xiàn)相符，切實有效提高物業(yè)服務(wù)水平。三是要加強物業(yè)服務(wù)監(jiān)管隊伍建設(shè)，充實監(jiān)管力量，特別是要強化街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）一級物業(yè)服務(wù)監(jiān)管工作力量。
（四）加強督查，確保工作落到實處。
一是各牽頭部門每月要匯總各自牽頭事項的治理進展情況，于每月5日前將上月進展情況報區(qū)國土房管局。二是建立物業(yè)小區(qū)專項治理區(qū)級部門聯(lián)席會議制度，專題研究解決工作中出現(xiàn)的問題，會議由區(qū)國土房管局牽頭，區(qū)城鄉(xiāng)建委、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)質(zhì)監(jiān)局、區(qū)發(fā)改委等部門參加，涉及具體鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)人參加。三是區(qū)國土房管局要會同區(qū)政府督查室、區(qū)維穩(wěn)辦、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委、區(qū)質(zhì)監(jiān)局、區(qū)發(fā)改委加強各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛專項治理的督查、督辦和指導(dǎo)。