集資建房協議
- 更新時間：2012-07-12
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常用公文
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民共和國土地管理法》的有關規定，農民宅基地，屬于農民集體所有，不得出讓、轉讓。而小產權房的土地性質就是屬于宅基地，不能夠在市場上流通。同時根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易時土地使用權隨同房屋所有權同時轉讓。因此，根據上述法律規定，小產權房雖然具有財產轉讓行為，但是，并未形成事實上的土地轉讓行為，并不是包括財產所有權和土地使用權一起轉讓的完整的房產轉讓行為。
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。如果土地屬于國有性質，由于該土地已經通過向政府繳納一次性租金即“土地出讓金”后得以在市場上流轉，因此，土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納。這時候，承租方是土地的臨時實際使用人，土地使用權仍歸出租方擁有，出租方憑借出租取得了實際收益（租金），土地使用稅應由出租方繳納。但是，如果土地是集體性質，土地使用人通過承租直接向擁有集體土地所有權的集體組織租賃取得實際使用權，根據《財政部國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）文件規定：在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。此時，土地使用稅就應該由承租人來繳納了。由此來看，在建設期間是否征收土地使用稅，主要是看是集體土地否在土地使用稅開征范圍內，集體土地是否用于建設項目（房地產開發）。由于小產權房的土地屬于農村宅基地的集體所有性質，并未形成建設用地用于開發房產可在市場上自由流通，因此，不用征收土地使用稅。
(二)集體土地集資建房的營業稅處理
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第52號令）第五條第（二）的規定，單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為，應視同發生應稅行為，繳納營業稅。由于集體土地集資建房行為，形成了自建房屋用于銷售的事實（雖然這種情況下土地使用權未隨同流轉），應當按照營業稅自建房用于銷售的政策來征收營業稅，即對于出售自建建筑物的納稅人，除按建筑物銷售收入全額依照“出售建筑物”稅目征收營業稅外，還應征收一道“建筑安裝”營業稅。
根據《江蘇省地方稅務局關于在農村集體土地上建房轉讓征收營業稅問題的批復》（蘇地稅函[2007]176號文）規定，經請示國家稅務總局，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》精神，納稅人租用或利用農村集體土地建房銷售的行為，雖然未辦理土地使用證，未發生土地使用權轉讓行為，但其銷售土地上建筑物的行為符合《營業稅稅目注釋》中銷售不動產的解釋。因此，對納稅人租用或利用農村集體土地建房銷售的行為應按照“銷售不動產”稅目征收營業稅。
因此，行政村自己成立的具有經營性質的組織或者房地產企業租用集體土地建房同時向村民和非村民銷售的，應按“銷售不動產”征收營業稅。如果他們只是受村民集體委托成立的一種臨時性組織，負責相關的協調工作的，實際是一種受托代建的行為，不應按“銷售不動產”征收營業稅。但是，對于村民將取得的房屋再轉讓的，應按“銷售不動產”征收營業稅。
（三）集體土地集資建房不應征收土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，只有轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。所以集體土地集資建房，不征收土地增值稅。
來源于:中國財稅
集資建房協議
甲方：
乙方：
乙方參加甲方組織集資建房，根據柳州市集資建房政策及甲方集資建房方案，現就集資建房有關事宜達成以下協議：
一． 乙方集資建房地點、房號、面積
（一） 地點
（二） 房號
（三） 建筑面積： 平方米（房屋竣工后按國家規定標準計算實際建筑面積，并以實際建筑面積結算房款）
二． 乙方集資房款金額
三． 集資房交付使用時間：
四． 集資房的結構與裝修標準
（一） 集資房的結構：按經市規劃局審定的圖紙施工。
（二） 集資房的裝修標準：
五． 集資房款的繳付：
1． 第一次付款：
本協議簽字生效后，乙方于200 年 月 日前交清第一次付款人民幣（大寫） 萬 仟 佰 拾 元 角 分（￥ 元）。
2．第二次付款：
乙方于200 年 月 日前交清第二次付款人民幣（大寫） 萬 仟 佰 拾 元 角 分（￥ 元）。
3．房款不足部分由乙方在建房進度達到柳州市住房公積金管理中心的要求后，向柳州市住房公積金管理中心申請住房公積金貸款付給甲方，甲方應協助乙方辦理貸款的有關手續。
六． 集資房的驗收與交付
七． 房屋交付使用后，乙方必須嚴格遵守房房屋使用的下述規定：
（一） 乙方入住時的裝修，須遵守甲方關于房屋裝修的有關規定，未經甲方同意，不得改變房屋結構，不得占用公共設施面積。
（二） 乙方入住后，須遵守甲方的各項管理規定，不得亂搭蓋任何建筑，自覺維護公共環境衛生和秩序
八． 甲方負責為乙方辦理集資房的《房屋所有權證》，若因甲方的原因導致《房屋所有權證》無法辦理，乙方有權要求退房，退房后甲方應代乙方償還尚欠住房公積金貸款余額及利息，并將房款中乙方支付部分及已還貸款本息部分退還給乙方。若因乙方的原因導致所購集資房的《房屋所有權證》無法辦理，乙方須配合甲方辦理退房手續，退房后甲方以乙方已付房款（含貸款）償還乙方尚欠住房公積金貸款余額及利息，剩余部分退還給乙方，已發生的住房公積金貸款利息由乙方承擔。
八．集資房的《房屋所有權證》辦訖后，乙方同意甲方將《房屋所有權證》交貸款銀行，并委托貸款銀行辦理抵押登記手續，在集資房的《房屋他項權證》辦訖后，貸款銀行將《房屋所有權證》退還乙方。
九．在集資房《房屋他項權證》未辦妥前，若乙方不按《借款合同》履行還款義務，違約三期（含）以上，甲方可收回集資房，乙方須配合甲方辦理退房手續，退房后甲方以乙方已付房款（含貸款）償還乙方尚欠住房公積金貸款余額及利息，剩余部分退還給乙方，已發生的住房公積金貸款利息由乙方承擔。
十．其他
（一）
（二）
十一．本協議未盡事宜，按國家及柳州市有關政策法規執行。在本協議履行過程中，如發生爭議，由甲乙雙方協商解決，協商不成，可向甲方所在地人民法院提起訴訟。。
十二．本協議經雙方簽字后生效。本協議一式四份，甲、乙雙方各執一份，柳州市住房公積金管理中心、貸款銀行各執一份。
甲方： 乙方：
法定代表人：
年 月 日 年 月 日