住建局老小區(qū)整治調(diào)查報(bào)告
- 更新時(shí)間：2020-11-08 11:52:28
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調(diào)查報(bào)告
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改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，既有房屋的保有量逐年增加，房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件、設(shè)備設(shè)施等隨著使用年限而逐漸老化，以及人為損壞或維護(hù)不當(dāng)，導(dǎo)致房屋使用安全方面的問(wèn)題日益凸顯。需要進(jìn)行有效的管理才能保證其使用安全，避免重大塌房事故的發(fā)生。我市于2018年頒發(fā)《常州市房屋安全管理辦法》，規(guī)定各部門(mén)做好房屋日常管理工作，積極推進(jìn)老舊房屋安全排查和治理，目前我區(qū)已經(jīng)根據(jù)上級(jí)要求構(gòu)建房屋安全網(wǎng)格化管理體系，并將2014年以來(lái)鑒定的危房全部錄入老舊危房信息平臺(tái)。建造于上世紀(jì)的小區(qū)房屋，由于墻體開(kāi)裂、墻皮脫落、瓷磚松動(dòng)等外墻隱患造成的公共安全事件成為廣大媒體和群眾關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。我區(qū)作為常州市的老城區(qū)，此類(lèi)老小區(qū)數(shù)量大、分布廣、涉及居民多，基層反映由此產(chǎn)生的安全隱患也日益突現(xiàn)，亟待有效解決。相關(guān)的隱患信息需匯集在信息平臺(tái)跟蹤處置。
多年以來(lái)區(qū)住建局會(huì)同各街道對(duì)這些老住宅小區(qū)建造年代、公共維修基金維修等信息情況開(kāi)展了進(jìn)一步的調(diào)查和匯總，現(xiàn)將相關(guān)情況調(diào)研如下：
一、老小區(qū)外墻隱患信息現(xiàn)狀（見(jiàn)表一）
根據(jù)市定“1999年12月31日前建造的小區(qū)為老小區(qū)”的統(tǒng)一口徑，經(jīng)摸底排查，目前，全區(qū)存在外墻隱患的老小區(qū)主要分布于茶山、紅梅、天寧、蘭陵四個(gè)街道，共有51個(gè)，涉及樓房492幢，隱患面積26060.2平方米。
482幢樓房中，外墻隱患的重點(diǎn)各不相同。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，存在外墻開(kāi)裂、剝落、霉變、滲水、瓷磚松動(dòng)等隱患的252幢，占比46.84%；存在陽(yáng)臺(tái)開(kāi)裂、脫落隱患的84幢，占比15.61%；存在屋檐滲水、脫落、老化等隱患的65幢（其中有相當(dāng)數(shù)量的大板建筑），占比12.08%；具備以上二種及以上隱患的137幢，占比25.47%。
天寧區(qū)老小區(qū)外墻安全隱患信息統(tǒng)計(jì)表（一）
街道
隱患小區(qū)數(shù)
隱患
幢數(shù)
隱患面積（㎡）
隱患主要問(wèn)題（幢）
陽(yáng)臺(tái)開(kāi)裂、脫落
外墻開(kāi)裂、剝落、霉變、瓷磚松動(dòng)等
屋檐滲水、脫落、老化等
二種及以上隱患同時(shí)存在
茶山
9
（麗三、麗一、朝一、朝二、朝三、朝四、清一、清二、清涼）
120
6892.00
47
29
20
30
紅梅
8
（翠苑公寓、武進(jìn)小區(qū)、紅梅東村、竹林新村、翠竹新村、紅梅西村、翠竹北區(qū)、紅梅新村）
192
3752.00
17
120
20
35
天寧
23
（三家村、斜橋巷、電業(yè)宿舍、關(guān)帝廟、西獅子巷、五角場(chǎng)西村、汽運(yùn)宿舍、五角場(chǎng)東村、石灰廠宿舍、大圩溝、西園村、熱工宿舍、西園路、北直街小區(qū)、博愛(ài)路268－5號(hào)、縣北新村、新豐街西樓、博愛(ài)弄、航運(yùn)宿舍、教工宿舍、中山苑、桃園新村、娑羅家園）
100
7312.10
16
41
24
51
蘭陵
11
（工人、浦南、浦北、效政、戚家村1號(hào)大院、茶山公寓、廣景苑、浦前北路、勞動(dòng)新村北、勞動(dòng)中路、麗寶第花園）
78
8102.50
4
62
1
21
合計(jì)
51
490
26060.60
84
252
65
137
二、老小區(qū)外墻隱患難以解決的原因分析
根據(jù)《常州市房屋安全管理辦法》常政規(guī)（2018）2號(hào)規(guī)定房屋所有權(quán)人是房屋安全責(zé)任人，房屋安全責(zé)任人應(yīng)該保障房屋的使用安全。另根據(jù)《物權(quán)法》第72條規(guī)定，業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分，享受權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。也就是說(shuō)，小區(qū)業(yè)主對(duì)所相應(yīng)居住樓房的外墻承擔(dān)維修的義務(wù)。同時(shí)，根據(jù)《常州市市區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（常政規(guī)〔2013〕8號(hào)）第27、28條規(guī)定，目前老小區(qū)的房屋都屬業(yè)主所有，按照“產(chǎn)權(quán)歸已，維修自理”的原則，可由相關(guān)業(yè)主按規(guī)定申請(qǐng)使用維修資金進(jìn)行維修；若未交存維修資金或者維修資金帳戶(hù)余額不足的，發(fā)生應(yīng)分?jǐn)偩S修費(fèi)用的，由維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關(guān)系的業(yè)主按自行籌集資金進(jìn)行維修。
雖有法律法規(guī)的規(guī)定和依據(jù)，但目前，老小區(qū)外墻隱患問(wèn)題仍一直難以解決，主要原因有三方面：
1．維修資金全面落實(shí)難。按規(guī)定，房屋外墻作為住宅的共有部分，可以從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。但綜合我區(qū)老小區(qū)的實(shí)際，492幢具有外墻隱患的樓房中，70%以上（包括100%）業(yè)主繳納維修資金的有138幢，占比僅25.65%；10%及以下業(yè)主繳納維修資金的有140幢，占比26.02%；未建立專(zhuān)項(xiàng)維修基金139幢，占比25.84%（見(jiàn)表二）。再加上專(zhuān)項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用普遍存在時(shí)間長(zhǎng)、要求高（必須由三分之二相關(guān)業(yè)主書(shū)面簽字認(rèn)可、維修資金使用方案完備等）和程序繁（征求業(yè)主意見(jiàn)、材料申報(bào)、公開(kāi)公示等）的特質(zhì)，完全依靠專(zhuān)項(xiàng)維修資金來(lái)解決老小區(qū)外墻隱患的方法難以行得通。同時(shí)，由于老小區(qū)大部分業(yè)主“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)意識(shí)薄弱”等現(xiàn)實(shí)，要讓涉及業(yè)主采取“自行籌集，合理分?jǐn)?rdquo;的方式來(lái)落實(shí)維修資金，更難以實(shí)現(xiàn)。
天寧區(qū)老小區(qū)外墻安全隱患信息統(tǒng)計(jì)表(二）
街道
隱患
幢數(shù)
建造時(shí)間（20世紀(jì),幢）
公共維修基金建立情況（幢）
70年代
及之前
80
年代
90
年代
繳納戶(hù)數(shù)100%
繳納戶(hù)數(shù)占70%以上
繳納戶(hù)數(shù)占10%及以下
未建立
茶山
120
18
77
25
23
19
38
30
紅梅
192
——
101
91
7
32
40
43
天寧
100
44
（其中：50年代：1幢；60年代：21幢）
46
10
10
31
36
40
蘭陵
78
15
25
33
10
6
26
26
合計(jì)
490
77
249
159
50
88
140
139
2.維修工程具體實(shí)施難。目前，490幢樓房中，建成于上世紀(jì)70年代及之前的共77幢，縣北新村等部分樓房建于60年代），占比17.66%；建成于80、90年代的分別為249、159幢，占比50.56%、31.78%（見(jiàn)表二）。這些老小區(qū)由于建造年代的長(zhǎng)短和使用建筑材料的不同，外墻隱患的表現(xiàn)形式和嚴(yán)重程度也不盡相同。許多群眾反映，由于對(duì)房屋維修市場(chǎng)缺乏專(zhuān)業(yè)的了解和信息的不對(duì)稱(chēng)，針對(duì)這些外墻隱患，找誰(shuí)來(lái)維修、如何準(zhǔn)確制訂維修方案、如何合理工程預(yù)算等事宜根本無(wú)從著手，也無(wú)力判斷。再加上資金運(yùn)作、工程質(zhì)量等敏感因素，維修工程也很少有人（包括業(yè)主委員會(huì)）愿意牽頭組織實(shí)施。
3.政府惠民工程造成部分群眾認(rèn)識(shí)偏差。鑒于老小區(qū)硬件基礎(chǔ)差，遺留問(wèn)題多，配套設(shè)施不全，整體布局先天不足的實(shí)際，近年來(lái)年，市政府統(tǒng)一對(duì)老小區(qū)實(shí)施了整治和提升的惠民工程，我區(qū)直接受益老小區(qū)共126個(gè)。但惠民工程的實(shí)施，在社會(huì)公眾間產(chǎn)生了“老小區(qū)整治政府應(yīng)包攬、會(huì)包攬”的認(rèn)識(shí)偏差和心理期待。
三、解決老小區(qū)外墻隱患問(wèn)題的建相關(guān)舉措
1.加大相關(guān)法律法規(guī)宣傳力度。利用媒體、報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步加強(qiáng)《常州市房屋安全管理辦法》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的普及面，特別是深入宣傳小區(qū)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，引導(dǎo)廣大業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分“產(chǎn)權(quán)歸已，維修自理”的正確認(rèn)識(shí)社會(huì)公眾，引導(dǎo)房屋產(chǎn)權(quán)人主動(dòng)、自主排除房屋安全隱患。
在2018年常州市住房保障和房產(chǎn)管理局委托我局實(shí)施的天寧區(qū)老舊小區(qū)安全隱患專(zhuān)項(xiàng)整治中，我區(qū)創(chuàng)新提供由業(yè)主籌資10%的治理模式，在各街道老小區(qū)中引起廣泛相應(yīng)，再次使相關(guān)的老小區(qū)業(yè)主意識(shí)到自己需要主動(dòng)參與進(jìn)來(lái)解決房屋安全隱患。
2.政府牽頭實(shí)施老小區(qū)整治提升工程。從社會(huì)大局來(lái)看，近幾年，國(guó)家將老舊小區(qū)改造整治工作納入政府的惠民工程。從區(qū)域?qū)嶋H來(lái)看，我區(qū)老小區(qū)面廣量多，情況復(fù)雜，整治老小區(qū)環(huán)境、消除安全隱患已成為廣大群眾的迫切需求。從工程本身來(lái)看，由于其服務(wù)主體的多元性和實(shí)施環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)性等現(xiàn)實(shí)，也讓基層或居民自己牽頭組織實(shí)施困難重重。
2018年常州市住房保障和房產(chǎn)管理局委托我局實(shí)施的天寧區(qū)老舊小區(qū)安全隱患專(zhuān)項(xiàng)整治即將完成，本次整治涉及34幢老舊房屋，整治面積8.4萬(wàn)平方米，投入市級(jí)資金1750萬(wàn)元。
四、解決老小區(qū)外墻隱患問(wèn)題的工作難點(diǎn)
1、目前我區(qū)有大量疑似危房待鑒定和排查后完善信息。但有大量房屋（約16萬(wàn)平方米特別是老舊小區(qū)）因?yàn)闊o(wú)原始圖紙、產(chǎn)權(quán)人不愿意鑒定（或不愿意承擔(dān)費(fèi)用）導(dǎo)致工作無(wú)法進(jìn)一步展開(kāi)。
2、按管理辦法規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)人是房屋安全的第一責(zé)任人，各街道沒(méi)有專(zhuān)職專(zhuān)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)管理轄區(qū)的大量危舊房屋。
3、無(wú)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi)承擔(dān)大量的排查巡查工作。
相關(guān)建議：
1、在市級(jí)舊城改造規(guī)劃編制階段，加強(qiáng)溝通，力爭(zhēng)將已錄入老舊危房信息平臺(tái)的房屋納入改造計(jì)劃或棚改計(jì)劃，特別是大板建筑和硅酸鹽建筑，已嚴(yán)重超期使用，存在大量安全隱患。
2、在市級(jí)層面制定城市改造計(jì)劃和方案，聯(lián)合相關(guān)部門(mén)（特別是規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)）提供相關(guān)政策支持，完善老舊小區(qū)原地翻建的相關(guān)方案制定，成立一套可實(shí)行、靈活多變、經(jīng)濟(jì)高效的改造措施。
3、老小區(qū)改造應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理完善、小區(qū)功能提升、宜居宜老改造、電梯加裝改造等綜合考慮
4、對(duì)無(wú)法納入市級(jí)改造計(jì)劃的老舊危房進(jìn)行分級(jí)，報(bào)請(qǐng)區(qū)常委會(huì)、常務(wù)會(huì)議討論，利用有限區(qū)級(jí)資金，逐步對(duì)部分危險(xiǎn)等級(jí)高的房屋進(jìn)行整修改造，切實(shí)保障居民的居住安全。